Este estudio parte de la hipótesis de que se cierne sobre la ciudad construida una nueva patología, que es la de la obsolescencia de lo construido, y que abordar este problema va a requerir de un tipo de intervención adaptado a las circunstancias del caso, a la que denominamos renovación urbana, configurada como la sustitución de los edificios siguiendo una forma de operar que cuenta con un perfil caracterizador propio, que la diferencia de otras formas de transformación de la ciudad construida que se han dado históricamente. Partiendo de esta hipótesis, se sostiene que la viabilidad de las actuaciones de renovación urbana depende de la vinculación de las mismas con las actuaciones de crecimiento de la ciudad, vinculación posible y oportuna. El régimen jurídico de la renovación urbana, sobre las bases dichas, viene a constituirse en un capítulo más del Derecho urbanístico, que se suma a las actuaciones de crecimiento en terrenos en despoblado o a la rehabilitación de la ciudad con valores patrimoniales históricos o culturales. El presente libro, que tal estudia, va dirigido a quienes se ven en la necesidad diaria de entender y explicar el Derecho urbanístico en el contexto de un ordenamiento jurídico cambiante y nutrido por una pluralidad de fuentes que mantienen relaciones difíciles de precisar en ocasiones, en el que no se aprecian con claridad los ítems relevantes, de cara al nuevo ciclo de construcción y transformación del territorio. También está hecho pensando en los funcionarios que, en las oficinas públicas de urbanismo, tienen que aplicar diariamente el Derecho urbanístico a una realidad territorial que ha cambiado radicalmente en los últimos años. .
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Índice
PRÓLOGO INTRODUCCIÓN I. Objeto y motivo de este libro II. Encuadre científico. Perspectiva transdisciplinar ii. Encuadre en el área de conocimiento jurídico-público ii. El encuadre de este estudio en el área de conocimiento de la urbanística III. Plan de la obra CAPÍTULO I. LA OBSOLESCENCIA DE LA CIUDAD, LA RENOVACIÓN URBANA Y SU RELACIÓN CON LOS CRECIMIENTOS I. La obsolescencia de la ciudad 1. La incidencia del paso del tiempo en la ciudad construida 2. La obsolescencia de la ciudad. Definición Una aproximación materialista o economicista Una aproximación territorial Una aproximación semántica Una aproximación técnica 3. Recepción del concepto de obsolescencia como causa de la renovación urbana en la legislación urbanística de la Comunitat Valenciana y de Catalunya. Con referencia a la Ley de Economía Sostenible 4. Diferencias entre unidades urbanas obsoletas y áreas degradadas II. La renovación urbana contemporánea: concepto y realizaciones 5. Definición La renovación urbana en la urbanística La renovación urbana en el campo jurídico 6. Distinción entre renovación urbana y conceptos afines La distinción entre renovación urbana y rehabilitación urbana La distinción entre renovación urbana y reforma interior............... Otro procedimiento de intervención en la ciudad construida que hay que distinguir de la renovación urbana: el régimen de «fuera de ordenación» sin cambio de alineaciones La distinción entre renovación urbana y regeneración urbana. En particular en el caso de actuaciones de regeneración que implican cambio de uso de actividades económicas a residencial 7. La renovación urbana en las experiencias de planeamiento 8. La dimensión europea en la ordenación de las actuaciones de renovación urbana La dimensión europea en el campo jurídico-urbanístico La dimensión europea en la práctica institucional 9. Incidencia de las actuaciones de renovación urbana en la cultura de los habitantes de la zona afectada por la actuación III. Relaciones entre las actuaciones de renovación urbana y las de crecimiento de la ciudad 10. Las relaciones urbanísticas entre los distintos espacios que componen la ciudad 11. Las relaciones funcionales determinadas por factores económicos y sociales 12. Las relaciones urbanísticas específicas entre actuaciones de renovación urbana y de crecimiento de la ciudad 13. Los criterios que determinan la relación que se entabla entre operaciones de renovación y de crecimiento A) Que la edificabilidad media ponderada o aprovechamiento tipo sea igual B) Que las funciones desempeñadas o asignadas a los distintos lugares sean intercambiables o integrables 14. Relevancia jurídica de las relaciones que se entabla entre actuaciones de renovación y de crecimiento (remisión) CAPÍTULO II. DERECHOS DE LOS CIUDADANOS AFECTADOS POR ACTUACIONES DE RENOVACIÓN URBANA 0. ¿Por qué un capítulo sobre derechos de los ciudadanos en un estudio sobre la renovación urbana y su vinculación con los crecimientos? I. El derecho a la ciudad: el derecho a la integración social y a no ser segregado en el espacio urbano 15. El reconocimiento del derecho a la ciudad en la Carta Urbana Europea emanada del Consejo de Europa de 18 de marzo de 1992 16. El derecho a la integración social y a no ser segregado en el espacio urbano. El antecedente francés 17. La red primaria o sistema dotacional de vivienda al servicio de políticas asistenciales o de emancipación en la ciudad construida II. El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada 18. La regulación constitucional del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada como un deber de aplicación de medios con una doble faceta: el deber de regulación del uso del suelo y el de promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo 19. El estándar de reserva de vivienda de protección pública en actuaciones de renovación urbana El cálculo de la reserva de vivienda protegida (o asequible o concertada) mediante la aplicación de la técnica de indicadores 20. Derecho al realojamiento en actuaciones de renovación urbana Características jurídicas del derecho al realojamiento Vicisitudes seguidas por el derecho al realojamiento en las sucesivas reformas de la legislación urbanística básica estatal Restricciones al derecho al realojamiento en el mismo momento de su reconocimiento con la Ley sobre reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones, Ley 8/1990, de 25 de julio El derecho al realojamiento de conformidad con el TRLS de 2008 La regulación del derecho al realojamiento en el artículo 110.3 de la Ley de Economía Sostenible La regulación del derecho al realojamiento en la legislación urbanística autonómica. En particular de la Comunitat Valenciana y de Catalunya III. El derecho a un medio ambiente urbano de calidad como recurso económico 21. Definición de medio ambiente urbano como objeto de la ordenación urbanística en la ciudad construida 22. Regulación del derecho a un medio ambiente urbano de calidad en la legislación urbanística IV. El derecho de la comunidad a participar de las plusvalías urbanísticas en actuaciones de renovación 23. El contenido del derecho de la comunidad a participar de las plusvalías urbanísticas en actuaciones de renovación urbana 24. El titular del derecho a participar de las plusvalías urbanísticas en actuaciones de renovación urbana. En particular, la comunidad metropolitana V. El derecho a la buena administración y su conexión con el deber de mejorar la calidad de la regulación 25. El derecho a la buena administración 26. El deber de mejorar la calidad de la regulación CAPÍTULO III. LA POSICIÓN JURÍDICA DE LA ADMINISTRACIÓN URBANÍSTICA: DEBERES Y OBLIGACIONES EN RELACIÓN CON LA CIUDAD CONSTRUIDA I. El marco normativo de la renovación urbana 27. El Derecho comunitario europeo con incidencia en la regulación del uso del suelo La Directiva 2001/42/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de junio de 2001, relativa a la evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente......................................................................................... El Derecho comunitario europeo originario en materia de competencia. Su aplicación a las concesiones de obras públicas (que incluye las actuaciones urbanísticas) en los términos de la Comunicación Interpretativa de la Comisión sobre las concesiones en el Derecho comunitario (2000/C 121/02), publicada en el DOCE de 29.4.2000 28. Derecho básico estatal de suelo de aplicación a las actuaciones de renovación urbana Los títulos competenciales del Estado para dictar normas en materia de regulación del uso del suelo La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible 29. Derecho urbanístico de las Comunidades Autónomas 30. El carácter prevalente de la normativa comunitaria sobre evaluación ambiental de planes y programas, en su incidencia en el procedimiento de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico 31. Aplicabilidad de la concesión de obra pública a la gestión y ejecución de las actuaciones de renovación urbana La opción de la Unión Europea por el régimen concesional para la gestión y financiación de las obras públicas, lo que incluye las actuaciones urbanísticas Incidencia de la regulación comunitaria europea sobre concesiones en el Derecho español sobre la materia, con especial referencia a las actuaciones urbanísticas Aplicabilidad prevalente de la concesión de obra pública a las actuaciones de renovación urbana La aparente eliminación de la publicidad y concurrencia en la adjudicación de actuaciones de mejora (rehabilitación) y regeneración (renovación), a la vista del artículo 18 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio II. Caracterización jurídica de la actividad administrativa en materia de urbanismo y ordenación del territorio como un servicio público 32. La actividad administrativa en materia de urbanismo y ordenación del territorio tiene una faceta de servicio público Sobre la doble faceta de la actividad administrativa en materia de urbanismo y ordenación del territorio, como actividad jurídica y como actividad de servicio público El servicio público en materia de urbanismo y ordenación del territorio incluye entre sus prestaciones la definición de la ordenación urbanística del territorio Un servicio público prestado por el sector público o el sector privado. Incidencia de la posición jurídica otorgada a los agentes que construyen la ciudad en la definición del régimen jurídico del servicio público en materia de urbanismo y ordenación del territorio Concepto de servicio público al que está adscrito el servicio público en materia de urbanismo y ordenación del territorio 33. El servicio público en materia de urbanismo y ordenación del territorio y el servicio público de vivienda (remisión) 34. Un servicio público que genera plusvalías privadas, fenómeno que encuentra su punto de equilibrio en su vinculación con la riqueza nacional III. El deber de conservación de la ciudad construida 35. La separación entre el deber privado de conservación de los edificios y el deber público de conservación de la ciudad 36. El deber público de conservación de la ciudad Antecedentes históricos del deber público de conservación de la ciudad El deber público de conservación de la ciudad en la actualidad 37. Deber público de conservación de la ciudad construida y la renovación urbana por obsolescencia El deber público de conservación de la ciudad construida es de carácter general y alcanza a toda ella El deber público de conservación de la ciudad sólo decae cuando ésta se encuentra en situación de obsolescencia y hay que proceder a su renovación IV. El deber de regulación del uso del suelo y de los bienes inmuebles en general 38. El deber de la Administración urbanística de regulación del uso del suelo y de los bienes inmuebles en general es un deber de cumplimiento necesario e irrenunciable 39. Alcance objetivo del deber de la Administración urbanística de regulación del uso del suelo y de los bienes inmuebles en general El deber de la Administración urbanística de regulación del uso del suelo y de los bienes inmuebles en general tiene un contenido objetivo preciso Sobre la amplia disponibilidad de instrumentos y procedimientos para cumplir con el deber de regulación del uso del suelo y de los bienes inmuebles en general El criterio para medir el cumplimiento por parte de la Administración urbanística del deber de regulación del uso del suelo: el deber de buena administración El estándar de buena administración en materia de ordenación urbanística: el deber de seguir el método debido 40. Alcance teleológico del deber de regulación del uso del suelo: hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada V. La obligación de vincular las actuaciones de renovación urbana y de crecimiento de la ciudad 41. El deber de regulación del uso del suelo y de los bienes inmuebles en general y la obligación de vincular las actuaciones urbanísticas 42. La vinculación como técnica jurídica específica para dotar de efectividad a las prescripciones del planeamiento urbanístico El origen del concepto de vinculación urbanística en el marco del análisis de las relaciones entre la regulación del uso del suelo y el derecho de propiedad de los bienes inmuebles Las notas que caracterizan a la vinculación urbanística como técnica jurídica articuladora de las prescripciones del planeamiento 43. La forma en que la técnica de la vinculación aflora en el Derecho urbanístico, asociada a la idea de plan urbanístico 44. Las distintas facetas de la vinculación La vinculación privada y la pública La vinculación espacial y la temporal VI. El deber de garantizar el alojamiento en vivienda CAPÍTULO IV. LA DEFINICIÓN DEL MODELO TERRITORIAL PARA LA ORDENACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE RENOVACIÓN URBANA I. La institucionalización del modelo territorial como contenido y fase del procedimiento de elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico y territorial 45. El origen de la institucionalización del modelo territorial como contenido y fase de la elaboración del planeamiento urbanístico y territorial: la introducción de la técnica de evaluación ambiental de planes y programas en el ordenamiento jurídico español Diferencias entre la evaluación ambiental de planes y programas y la evaluación del impacto ambiental de proyectos El concepto de modelo territorial Otros antecedentes de la exigencia de la definición del modelo territorial como paso previo para la elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico 46. La definición del modelo territorial como fase específica del procedimiento de elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico 47. Instrumentos para la articulación del modelo territorial Los criterios de ordenación del territorio El índice máximo de ocupación de suelo ¿La clasificación urbanística del suelo forma parte del modelo territorial? La toma en consideración del paisaje en la definición del modelo territorial II. Elementos fundamentales definidores de un modelo territorial para la renovación urbana 48. El análisis urbanístico de la ciudad construida: el diagnóstico de obsolescencia 49. La determinación de la edificabilidad media ponderada para la ejecución de la actuación de renovación urbana Características de la edificabilidad media ponderada La determinación de la edificabilidad media ponderada para actuaciones de renovación urbana, en el marco de la definición del sistema de financiación de la actuación 50. La vinculación de las actuaciones de renovación y de crecimiento como elemento del modelo territorial para la renovación urbana III. Instrumentos y procedimientos para la vinculación de las actuaciones de renovación urbana y las actuaciones de crecimiento 51. El traslado de techo Concepto. Las transferencias de aprovechamiento urbanístico como antecedente El traslado de techo edificable según la actuación de renovación sea simultánea, previa o posterior a la actuación de crecimiento con la que está vinculada. La reserva de techo edificable Justificación jurídica de la técnica de traslado de techo.................. 52. La amortización de la edificabilidad otorgada en el pasado que ha devenido obsoleta Concepto. La esperanza de vida de las personas y la amortización de un bien de capital como es la vivienda La amortización del aprovechamiento urbanístico otorgado en el pasado y devenido obsoleto, como aplicación de la cesión de aprovechamiento urbanístico destinado a la comunidad Aplicación al caso de las actuaciones de renovación urbana con desdensificación Aplicación al caso de las viviendas vacías por deudas hipotecarias Justificación jurídica de la técnica de la amortización de la edificabilidad otorgada en el pasado que ha devenido obsoleto CAPÍTULO V. PLANEAMIENTO Y GESTIÓN DE LAS ACTUACIONES DE RENOVACIÓN URBANA I. El planeamiento territorial supramunicipal y la renovación urbana II. El plan general municipal y la renovación urbana (remisión) III. El plan de renovación urbana 53. Toda la legislación urbanística regula, con terminología variable, un plan para la renovación urbana 54. El procedimiento de elaboración y aprobación del plan de renovación urbana y su coordinación con otros procedimientos concurrentes El papel desempeñado por los sistemas de información y participación en el procedimiento de elaboración y aprobación del plan de renovación urbana Procedimiento básico de elaboración y aprobación del plan de renovación urbana Coordinación del procedimiento de elaboración y aprobación del plan de renovación urbana y el de integración de la actuación en el modelo territorial municipal Coordinación del procedimiento de elaboración y aprobación del plan de renovación urbana y el de adjudicación de la ejecución de la actuación Esquema del procedimiento unificado El pliego de cláusulas administrativas particulares y de prescripciones técnicas que habrá de regir la adjudicación de la actuación de renovación 55. Delimitación de la unidad urbana sujeta a renovación La delimitación de la unidad urbana sujeta a renovación según criterio urbanístico El criterio de la viabilidad social y económica de la actuación en la delimitación de la unidad urbana sujeta a renovación, o de proporcionalidad entre los beneficios y cargas de las actuaciones de renovación y las actuaciones de crecimiento IV. El plan de realojamiento de los residentes 56. El realojamiento de los residentes como deber del adjudicatario de la actuación de renovación Contenido del deber de realojamiento: la puesta a disposición de una vivienda El titular del deber de realojamiento de los residentes: el adjudicatario de la actuación de renovación urbana 57. El plan de realojamiento V. El régimen de gestión de las actuaciones de renovación urbana 58. La distinción entre «actuaciones de mera edificación» y «actuaciones de transformación urbanística» en el TRLS de 2008 59. Características de las actuaciones de transformación urbanística 60. Las actuaciones de renovación urbana están sujetas al régimen de las actuaciones de transformación urbanística 61. Relación entre el procedimiento de ejecución de las actuaciones de transformación urbanística regulado en el TRLS de 2008, y la clasificación del suelo como urbano consolidado CAPÍTULO VI. DEMOLICIÓN DE EDIFICIOS Y REEDIFICACION I. La demolición de lo edificado para la ejecución de actuaciones de renovación urbana 62. El deber de conservación de los edificios, su alcance general y la necesidad de justificar los derribos El deber de conservación de los edificios en la legislación urbanística El deber de conservación de los edificios en el Derecho civil Crítica a las teorías que afirman que en el Derecho civil se reconocería al propietario del bien inmueble un supuesto derecho a destruir la cosa 63. Excepciones al deber de conservación de los edificios que legitiman su derribo El derribo de edificios justificado en la declaración de ruina El derribo de edificios justificado en la situación de fuera de ordenación de los mismos 64. La obsolescencia como causa y motivación específica de la ejecución de actuaciones urbanísticas de renovación Definición de la obsolescencia (remisión) Características de la obsolescencia como causa justificadora de las actuaciones de renovación urbana II. El deber de reedificar en los solares resultantes de un derribo............. 65. El deber de reedificar. Sus diferencias con el deber de edificar 66. La licencia de derribo: sus características La licencia de derribo es un acto reglado El otorgamiento de la licencia de derribo de un edificio está condicionada a su reedificación. El plazo para reedificar La aplicación al procedimiento de otorgamiento de la licencia de derribo del trámite de calificación de la actividad como molesta, insalubre, nociva y peligrosa BIBLIOGRAFÍA
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