Este libro trata de abordar, de una forma práctica, los problemas que surgen en las comunidades de propietarios en una cuestión, como es la de los elementos comunes y privativos, que deviene en una fuente inagotable de dudas y conflictos en el quehacer cotidiano de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, afectando, en la mayoría de los casos, a la pacífica convivencia entre vecinos. Por una parte hemos afrontado los aspectos estrictamente jurídicos que presentan los elementos comunes, tratados en primer lugar de forma general y luego analizando cada uno de ellos en particular, continuando con un análisis de los elementos privativos. Así, en cada epígrafe se realiza un estudio pormenorizado de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal, examinando la jurisprudencia aplicable al caso. Para ello se ha trabajado efectuando una exhaustiva labor de búsqueda de sentencias, intentando, en la medida de lo posible, recopilar las más interesantes y las más recientes que han dictado nuestros tribunales. Al final de cada punto se aborda la casuística del tema, examinado a través de preguntas y respuestas. Por otra parte, se han incorporado a este libro los protocolos y formularios prácticos que, entendemos, pueden servir al administrador, al presidente o al secretario de la comunidad de propietarios como herramienta de ayuda en la gestión de dicha comunidad, siendo un punto de partida que deberá ser perfeccionado por el usuario de esta guía, adaptándolo a las necesidades particulares de cada caso en particular. Esperamos que esta obra cumpla con su objetivo y sea de utilidad al lector.
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Índice
INTRODUCCIÓN 13
ABREVIATURAS 15
1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL
1.1. Definición 17
1.2. Características 18
1.3. Clasificación 21
1.4. Los anejos 23
2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR
2.1. Suelo 25
2.1.1. Subsuelo 27
2.1.2. Sótanos 28
2.2. Vuelo 30
2.2.1. Definición 30
2.2.2. Legislación aplicable 30
2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas 31
2.3. Cimentaciones 33
2.4. Cubiertas/Terrazas 33
2.4.1. Introducción 33
2.4.2. Tipos y denominaciones 34
2.4.3. Terrazas 34
2.4.3.1. Definición 34
2.4.3.2. Adscripción 35
2.4.3.3. Reparación 35
2.4.3.4. Alteraciones 37
2.4.4. Uso 38
2.4.5. Uso exclusivo 40
2.4.6. Desafectación tácita 41
2.5. Elementos estructurales 45
2.5.1. Pilares 45
2.5.2. Vigas 46
2.5.3. Forjados 46
2.5.4. Muros 47
2.5.4.1. Tipos de muros 47
2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos 48
2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman 49
2.6.1. Legislación aplicable 49
2.6.2. Modificación de las fachadas 50
2.6.2.1. Problemática general 50
2.6.2.2. Tipos de modificaciones 51
2.7. Portal 67
2.7.1. Generalidades 67
2.7.2. Casilleros Postales 70
2.7.3. Limitación del uso del portal 72
2.8. Escaleras 75
2.9. Porterías 77
2.10. Corredores y pasillos 89
2.11. Pasos 90
2.12. Muros 91
2.13. Fosos 91
2.14. Patios 92
2.15. Pozos 101
2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones 102
2.17. Ascensores y las instalaciones 102
2.18. Conducciones y canalizaciones 114
2.18.1. Definición 114
2.18.2. Tipos 115
2.18.3. Delimitación: su transformación en privativos 115
2.19. Servidumbres 118
2.20. Otros elementos comunes 121
2.20.1. Desvanes/buhardillas 121
2.20.2. Elementos destinados a esparcimiento 123
2.20.3. Calles privadas 124
2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones 125
2.21.1. Elementos introducidos por la última redacción del art. 396 del CC 125
2.21.2. Acuerdo para su instalación 126
2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación 128
3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
3.1. Definición 133
3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos 133
3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos 133
4. PROTOCOLOS
4.1. Protocolos sobre trámites de gestión 137
4.1.1. Protocolo orientativo sobre detección de aspectos conflictivos en las Comunidades de Propietarios 137
4.1.2. Esquemas de interés para la gestión 138
4.2. Protocolos sobre el funcionamiento de la Junta de Propietarios 146
4.2.1. Protocolo para la redacción de un acta en una junta que se debate la instalación de un ascensor 146
4.2.2. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate el arrendamiento de un elemento común sin uso específico en el inmueble 147
4.2.3. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos 149
4.2.4. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que debate la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes (proceso similar a la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos) 152
4.2.5. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la instalación de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado 2 del art. 17 LPH que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble 154
4.2.6. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la realización de una mejora no exigida para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble 156
4.2.7. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la construcción de nuevas plantas 159
4.2.8. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la alteración de la estructura del edificio 160
4.3. Protocolos sobre aspectos procesales 162
4.3.1. Protocolo orientativo de actuación contra propietarios que realizan actividades prohibidas 162
5. FORMULARIOS
5.1. Actas de la Junta de Propietarios 165
5.1.1. Modelo de acta de Junta aprobando medidas judiciales por actividades insalubres 165
5.1.2. Modelo de acta por el que la Junta autoriza la agrupación de dos pisos 166
5.1.3. Modelo de acta por la cual la Junta concede el uso y disfrute de un elemento común a un propietario 167
5.1.4. Modelo de acta por la que se aprueba la reparación del aire acondicionado 168
5.1.5. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba obras de innovación 169
5.1.6. Modelo de acta por la cual la Junta acuerda arrendar la vivienda del portero 171
5.1.7. Modelo de acta por la que se aprueba la alteración de un elemento común por parte de un propietario 172
5.1.8. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la creación de servicios de interés general 173
5.1.9. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la modificación de elementos comunes a favor de minusválidos 175
5.1.10. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la instalación del servicio de gas ciudad 176
5.1.11. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la instalación del ascensor 178
5.1.12. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la instalación de televisión por cable 179
5.2. Comunicaciones y notificaciones 181
5.2.1. Comunicación al propietario disidente, obligación de pago en obras de innovación 181
5.2.2. Comunicación al Administrador del propietario que advierte la necesidad de efectuar reparaciones urgentes (art. 7.1 LPH) 181
5.2.3. Notificación del Administrador al Presidente de reparación urgente [art. 20 c) LPH] 182
5.2.4. Comunicación al Presidente, Secretario o Administrador para aumentar un local por agregación de otro colindante 183
5.2.5. Comunicación al Presidente, Secretario o Administrador para dividir una vivienda y formar otras más reducidas 184
5.2.6. Modelo de notificación al Presidente de la comunidad, por parte de un propietario, sobre la realización de obras en un elemento privativo 185
5.3. Requerimientos y declaraciones 186
5.3.1. Modelo de requerimiento a un propietario u ocupante de un piso o local que realiza actividades prohibidas por la Ley 186
5.3.2. Consentimiento expreso del propietario para la instalación, que hace inservible alguna parte del edificio (art. 11.3 LPH) 187
6. BIBLIOGRAFÍA DE INTERÉS 189
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