La falta de una disciplina positiva general del negocio fiduciario determina que prácticamente todo se discuta de él (concepto, caracteres, estructura, eficacia y supuestos que pueden encuadrarse en la categoría). Es más, la propia existencia autónoma de esta categoría negocial es puesta en entredicho por la doctrina más reciente, según la cual, los negocios fiduciarios no son más que negocios simulados relativamente. En cambio, la jurisprudencia ha distinguido, desde antaño, la fiducia de la simulación, tanto absoluta como relativa. El intenso debate doctrinal y el reiterado tratamiento jurisprudencial del negocio fiduciario no han servido para esclarecer, sino, más bien, para enturbiar la realidad. No obstante, aunque el debate doctrinal no está definitivamente cerrado, se aprecia una evolución de la jurisprudencia que tiende a converger con la doctrina.
El negocio fiduciario es un negocio atípico que se caracteriza por poseer una estructura compleja, pues es el resultado de la combinación de dos convenciones, una de carácter transmisivo (contrato transmisivo de la propiedad, v. gr. venta), y otra de carácter complementario, modificativa de la primera (pacto fiduciario).
Las arduas relaciones entre fiducia y simulación no han sido resueltas de modo unívoco. A nuestro juicio, los negocios fiduciarios son negocios simulados relativamente, en los que, bajo la falsa apariencia de un contrato típico transmisivo del dominio, subyace oculto el verdadero propósito negocial perseguido por las partes. La tendencia que parece, a día de hoy, imponerse en la jurisprudencia es la de equiparar fiducia y simulación relativa.
En la obra se exponen las diferentes teorías acerca de la transmisión de la propiedad por el negocio fiduciario (teoría de la transmisión plena y definitiva, teoría de la transmisión formal, teoría de la transmisión temporal y teoría negadora de cualquier tipo de transmisión), cuestión que se halla estrechamente vinculada a las distintas teorías sobre la causa fiduciae (como causa de la obligación, causa de la atribución patrimonial o causa del negocio). Sostenemos en nuestro estudio la configuración de la causa fiduciae como causa del negocio: en el negocio fiduciario, bajo la apariencia de una causa falsa se oculta una causa de garantía o de administración, que no es apta ni suficiente para transmitir el dominio. En consecuencia, el negocio fiduciario no transmite ningún tipo de propiedad, ni plena, ni formal, ni temporal. Coexisten en la jurisprudencia dos líneas contrapuestas que pugnan por imponerse: la que sostiene que el negocio fiduciario, distinto del negocio simulado relativamente, transmite al fiduciario una propiedad formal (de modo que el fiduciante conserva la propiedad material: teoría del desdoblamiento de la propiedad), y aquella otra que rechaza que el negocio fiduciario transmita la propiedad, ni siquiera la formal: la simulación del contrato transmisivo típico utilizado fiduciariamente determina que la transmisión sea sólo aparente o supuesta, esto es, simulada.
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